要 旨

地球温暖化防止の一環として、住宅におけるエネルギー効率を高め、CO2（二酸化炭素）の排出を削減する行為の意味を、不動産の視点から考察する。長寿命でエネルギー効率が高くCO2の排出が少ない建物は、資産価値及び収益性が高く評価されることが望ましい。しかし、現行の制度、諸物価の条件下では、投資が利益に結びつかないケースが多い。

建物の長寿命化には既築の有効活用が特に重要である。改修工事に当たっては、機能・美観の向上だけでなく外壁の断熱化、設備の省エネ化、再生可能エネルギーの導入などが有益である。

建物の耐久性と省エネ性能が正当に評価され、住宅ストックが流通し活用されるためにも、評価の方法、法的制度が改善され、不動産の常識が変わる必要がある。

はじめに本稿は、住宅における地球温暖化防止のために払われる努力を、建物の機能的側面だけでなく不動産の評価という視点から、改めて見直したものである。

わが国における概念では、不動産は土地とその「付着物」から成る。後者の主なものは建物である。建物は建築と設備から成り、一般的に工学の領域で扱われる。住宅は建物ストックの中で最大の量を占めると同時に、人々の日常生活に最も身近な存在である。

建物を扱う際に、工学と不動産で重なり合う部分が大きいが、最大の違いは対象の見方にある。工学における建築への主な関心は作るための技術や目的に応じた機能・形態と言えるが、不動産における最大の関心事は、その価値の金銭的評価にある。

不動産の価値評価は不動産鑑定によってなされ、詳細な制度と実績の膨大な蓄積がある。金銭的価値に置き換えることで、資産価値が数値化され、円滑な取引の基礎となる。また評価の体系は異なるものの、不動産の評価は相続税、固定資産税、都市計画税等の課税の根拠ともなる。

本誌の特集テーマ「CO2削減課題と不動産」は、これまで関連性があまり認識されなかった地球温暖化問題と不動産の関わりを模索するものであろう。その意図を受けて、本稿では居住用途の建物におけるCO2排出削減対策、すなわち長寿命化及び省エネ対策が不動産価値にどのような影響を与えるのか、また仮に顕在化しないまでも潜在的に持ちうるのかを論じる。